Uitgifte gedaald onder invloed van de economisch crisis, ook het areaal bedrijventerreinen daalt
Het totaal areaal bedrijventerreinen (hectare netto) bestaat uit bestaande bedrijventerreinen en harde plannen voor bedrijventerreinen (bedrijventerreinen met een goedgekeurd bestemmingsplan).
 |
| Foto, Henry de Vaan |
In dezelfde periode is er bijna 21.000 ha netto bedrijventerreinen uitgegeven aan bedrijven en instellingen; gemiddeld gaat het om 1.000 ha netto per jaar. Vooral eind jaren '90 en medio jaren 2000 is er veel bedrijventerrein uitgegeven. Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 ligt het uitgiftepeil echter behoorlijk onder het langjarig gemiddelde.
In 2011 en 2012 is er echter sprake van een afname van het bedrijventerreinareaal. In diverse regio's worden op dit moment plannen voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen kritisch tegen het licht gehouden en soms ook geschrapt vanwege de achterblijvende vraag als gevolg van de crisis.
Figuur 1
Uitgifte bedrijventerreinen in Nederland in het betreffende jaar (ha netto) en ontwikkeling areaal bedrijventerrein (ha netto), 1992-2013
Het grootste areaal bedrijventerrein bevindt zich in de regio Groot-Rijnmond en heeft een omvang van ruim 9.000 ha netto. Andere regio's met veel bedrijventerreinen zijn industriële en logistieke regio's als West-Brabant, Zuidoost-Brabant, Groot Amsterdam, Twente en Zuid-Limburg. Ook Flevoland heeft een flink areaal bedrijventerreinen.
De regio's waar bedrijventerrein gelegen zijn, zijn tevens de regio's waar veel aan bedrijventerreingerelateerde banen te vinden zijn. Vooral de regio's Groot Rijmond, Groot Amsterdam, West-Brabant, Noordoost- en Zuidoost-Brabant, Arnhem-Nijmegen, Twente en Zuidoost-Brabant hebben veel banen die veelal op bedrijventerreinen te vinden zijn. Opvallend is ook het relatief hoge aantal bedrijventerreingerelateerde banen in de regio Utrecht. Gemiddeld is landelijk ca. een derde van alle banen aan bedrijventerreinen gerelateerd.
| Tabel 1 Overzicht COROP gebieden
|
Vooral in Groot-Rijnmond en West-Brabant veel bedrijventerreinen uitgegeven
Vooral in Zuidwest Nederland is veel bedrijventerrein uitgegeven de afgelopen 22 jaar. In de regio Groot-Rijnmond lag de gemiddelde jaarlijkse uitgifte met 84 ha netto het hoogst, gevolgd door West-Brabant met 76 ha netto per jaar. Maar ook in Zeeland ligt de uitgifte met 49 ha netto per jaar op een hoog niveau. In Noordwest Nederland wordt veel bedrijventerrein uitgeven in Groot Amsterdam, Flevoland en Utrecht en in Oost-Nederland in de COROP's Twente en Noordoost-Overijssel. In Noord-Nederland is de gemiddelde jaarlijkse uitgifte het hoogst in Overig Groningen met bijna 34 ha per jaar gemiddeld.
Figuur 4
Uitgifte bedrijventerreinen in betreffende jaar (ha netto) en \
ontwikkeling areaal bedrijventerrein (ha netto), 1992-2013
Vooral in Noord- en Oost-Nederland veel regio's met (te) veel uitgeefbaar bedrijventerrein
Van het totaal areaal bedrijventerreinen in Nederland is nog niet alle terrein uitgegeven. In vrijwel alle regio's is er een voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein. De meeste van deze uitgeefbare terreinen zijn in handen van gemeenten, maar een deel is in eigendom van particulieren. In totaal is in 2013 landelijk 15% van het totale areaal nog uitgeefbaar. Overigens is hiervan ruim de helft (8% van het areaal) terstond uitgeefbaar en zijn het voor het overige deel nog harde plannen. Als wordt gekeken naar de verschillen de COROP gebieden dan hebben Delfzijl e.o. en Flevoland het hoogste aandeel nog uitgeefbaar bedrijventerrein. In beide regio's is meer dan 30% van het bedrijventerreinareaal nog uitgeefbaar. Opvallend is dat vooral in Noord-Nederland relatief veel regio's een voorraad bedrijventerrein hebben die meer de 20% van het areaal omvat. Uitzonderingen zijn Noord- en Zuidwest-Friesland en Zuidoost-Drenthe waar dit aandeel lager ligt.
IJzeren voorraad
Een maat die regelmatig gebruikt wordt voor het bepalen van de benodigde voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein is het begrip ijzeren voorraad. Uitgangspunt is dat de ijzeren voorraad een omvang heeft van 5 tot 7 keer de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte. Dit komt voort uit de constatering dat landelijk de gemiddelde periode die nodig is om een bedrijventerreinen te ontwikkelen 7 tot 8 jaar is. Anderen gaan bij het begrip ijzeren voorraad uit van het terstond uitgeefbaar deel van de voorraad. Het uitgangspunt is daarbij dat de ijzeren voorraad 2 tot 3 keer de gemiddelde jaarlijkse historische uitgifte bedraagt.
Met de ijzeren voorraad kan snel worden ingespeeld op een bedrijventerreinenbehoefte die snel aantrekt. Is de voorraad kleiner dan de ijzeren voorraad, dan is er feitelijk te weinig bedrijventerrein in voorraad om in de vraag te voorzien als deze plots aantrekt. Als de voorraad groter is dan de ijzeren voorraad dan is er feitelijk sprake van overcapaciteit. Dit hoeft ruimtelijk geen probleem te zijn, zolang de terreinen nog niet bouwrijp zijn gemaakt. De bedrijventerreinen zullen dan de komende jaren op een later tijdstip gereed worden gemaakt en worden uitgegeven. Financieel kunnen er wel grote problemen ontstaan als gemeenten de gronden al in eigendom hebben en de uitgifte langer duurt dan voorzien. De rentelasten zullen dan steeds verder oplopen.
In figuur 6 is per COROP de voorraad uitgeefbaar terrein vergeleken met de langjarig historische uitgifte. Uit de analyse blijkt dat met name de regio's 't Gooi en Vechtstreek, IJmond en Kop van Noord-Holland een voorraad bedrijventerrein hebben die onder de ijzeren voorraad ligt. Deze regio's kunnen dus niet inspelen op een eventueel snel aantrekkende vraag naar bedrijfskavels. De regio's Utrecht, Haarlem, Leiden en Bollenstreek, Zuidoost-Zuid-Holland, Midden-Brabant, Zuidoost-Drenthe, Achterhoek en Noord-Limburg lijkt de balans tussen de voorraad en het uitgiftetempo het meest in evenwicht. In de overige regio's is sprake van voorraden uitgeefbaar terrein die groter zijn dan de IJzeren voorraad. De grootste overcapaciteit is er in Zeeuws-Vlaanderen, Flevoland en Delfszijl e.o. Ook in de regio's Alkmaar e.o., Groot Amsterdam, Veluwe, Twente en Oost-Groningen is de voorraad veel hoger dan de ijzeren voorraad. Wanneer er van wordt uitgegaan dat de historische vraag ook voor de toekomst op peil blijft, dan kunnen deze regio's 15 tot 25 jaar vooruit met de huidige harde voorraad.
Nuancering: voorraad terstond uitgeefbaar terreinen is beperkter
Zoals hiervoor al eerder opgemerkt, is gemiddeld 8% van het areaal bedrijventerreinen in Nederland terstond uitgeefbaar. Dat wil zeggen dat de terreinen bouwrijp zijn en direct verkocht/verpacht kunnen worden aan bedrijven die een behoefte aan een bedrijfslocatie hebben. De overige voorraad bestaat uit harde plannen die weliswaar ruimtelijk zijn vastgelegd, maar waar het terrein pas op termijn beschikbaar komt voor uitgifte. Als de regio's worden vergeleken ten aanzien van de mate van uitgeefbaarheid, dan blijkt dat vooral in Zuid-Holland en Utrecht het terstond uitgeefbaar areaal onder het landelijk gemiddelde ligt. Dit geldt ook voor het westelijk deel van Friesland en de regio Zuidwest-Overijssel. Relatief veel terstond uitgeefbaar terrein is er in de regio Amsterdam, Flevoland, Zuidoost-Friesland en de regio's in de provincie Drenthe.
Uitgaande van een ijzeren voorraad van 2 tot 3 keer de langjarige historische uitgifte dan valt op dat alleen in de regio Zuidwest-Overijssel sprake is van een te lage voorraad direct uitgeefbaar terrein. In de Zuid-Holland, Utrecht, Midden-Limburg, Overig Groningen, Noord-Friesland en Zuidwest-Friesland is het aanbod redelijk goed op orde. In de overige regio's is er sprake van overcapaciteit. Vooral in de Metropoolregio Amsterdam en Zuidwest Drenthe is er sprake van een ruime voorraad bedrijventerrein afgezet tegen de langjarige historisch uitgifte.
Uitgaande van een ijzeren voorraad van 2 tot 3 keer de langjarige historische uitgifte dan valt op dat alleen in de regio Zuidwest-Overijssel sprake is van een te lage voorraad direct uitgeefbaar terrein. In de Zuid-Holland, Utrecht, Midden-Limburg, Overig Groningen, Noord-Friesland en Zuidwest-Friesland is het aanbod redelijk goed op orde. In de overige regio's is er sprake van overcapaciteit. Vooral in de Metropoolregio Amsterdam en Zuidwest Drenthe is er sprake van een ruime voorraad bedrijventerrein afgezet tegen de langjarige historisch uitgifte.
Overschotten kunnen nog verder oplopen
Uit de redelijk eenvoudige analyse zoals die hier is gemaakt, kan worden geconcludeerd dat veel regio's erg ruim in hun jas zitten als het gaat om de voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein. Overigens kan het heel goed zijn dat in een regio met een ruime voorraad vanwege een kwalitatieve mismatch toch op deelmarkten tekorten ontstaan. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat er veel vraag is vanuit lokale bedrijven naar kleine kavels, terwijl op de beschikbare (regionale) bedrijventerreinen alleen maar grote kavels beschikbaar zijn.
Aangezien het totale areaal bedrijventerrein in 2011 en 2012 is gedaald, wordt door overheden onderkend dat de voorraad aan de ruime kant is. Er worden dan ook in diverse regio's harde plannen voor bedrijventerreinen geschrapt. Desondanks zal in diverse regio's wellicht nog harder ingegrepen moeten worden. Op de korte termijn lijkt een sterke economische groei er nog niet in te zitten. Over het algemeen wordt verwacht dat de economie de komende jaren zal blijven kwakkelen rond de 0% groei. Voor 2014 wordt door het CPB 1% economische groei verwacht; terwijl bij de raming van bedrijventerreinen het Transatlantic Market scenario het uitgangspunt vormt, waarin wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse groei van 2,2% per jaar.
Daarnaast zijn er in diverse regio's structurele trends gaande die zullen leiden tot een vraag die ligt onder het langjarig historisch gemiddelde. Een belangrijke ontwikkeling is vooral het afvlakken en vervolgens afnemen van de ontwikkeling van de beroepsbevolking de komende jaren als gevolg van vergrijzing en ontgroening van de bevolking. Hierdoor zullen minder mensen zich aanbieden op de arbeidsmarkt, waardoor het scheppen van banen niet lukt , ofwel niet nodig is. Ook het benodigde areaal bedrijventerrein zal daarmee minder hard hoeven groeien.
Er blijven nieuwe terreinen nodig
Desondanks zal er altijd een zekere behoefte blijven aan nieuwe terreinen. In elke regio blijven er bedrijven die uit hun huisvesting groeien en op zoek gaan naar een nieuw bedrijfskavel. Het zal ook lang niet altijd mogelijk zijn de oplossing te vinden op bestaande bedrijventerreinen. Wel wordt het voor de toekomst steeds meer de vraag wat te doen met oude bedrijfslocaties en bedrijventerreinen die achterblijven.
© Henry de Vaan, Fanion Onderzoek & Advies, augustus 2013
© Henry de Vaan, Fanion Onderzoek & Advies, augustus 2013
