Regelgeving blokkeert doorbreken Prisoners dilemma problematiek kantorenleegstand

Prisoners dilemma bij kantorenleegstand

© Fanion Onderzoek & Advies

Vastgoedeigenaren die een kantoor bezitten dat (grotendeels) leegstaat in een gebied met een hoge kantorenleegstand, hebben te maken met het 'prisoners dilemma'. Zij hebben namelijk de keuze om hun vastgoed af te schrijven en eventueel af te breken waarmee ze een groot verlies moeten nemen en waarbij bovendien de overgebleven kantoorpanden in het gebied relatief gunstiger in de markt komen te liggen (c.q. een grotere kans krijgen om verhuurd te worden); er is immers minder concurrentie. Het alternatief is om niet af te schrijven, te hopen op betere tijden en te af te wachten tot andere pandeigenaren hun panden uit te markt halen zodat het eigen pand relatief meer waard wordt. Op dit moment doen vrijwel alle vastgoedeigenaren dat laatste en zit iedereen op elkaar te wachten. Het gevolg is een suboptimale oplossing waarbij (bijna) alle pandeigenaren verlies lijden, te maken hebben met leegstand en het totale kantorengebied verder achteruit gaat. Doordat er veel panden leeg staan en er veel makelaarsborden met 'te huur' hangen, wordt het gebied namelijk onaantrekkelijk voor nieuwe huurders waardoor de situatie uiteindelijk voor alle pandeigenaren in het gebied verslechtert.

Gebiedsgerichte aanpak: kantorenfonds
Een 'prisoners dilemma' als dit is niet eenvoudig op te lossen. Namelijk geen van de vastgoedeigenaren wil in zijn of haar kaarten laten kijken en de concurrentie wijzer maken dan zij al is. De vastgoedeigenaren zullen daarom uit zichzelf niet snel met een oplossing komen en afwachten totdat het water ze echt aan de lippen komt en ze niet anders meer kunnen.

In het Convenant Leegstand Kantoren staan goede maatregelen om het 'prisoners dillemma' te doorbreken en een beter Pareto-optimum voor alle vastgoedeigenaren te bereiken. Een gebiedsgerichte aanpak zal absoluut nodig zijn om tot een oplossing te komen. Daarbij zullen alle vastgoedeigenaren water bij de wijn doen om het probleem op te lossen door (delen) van de opbrengsten in te brengen en verlies te nemen. In artikel 5 van het Convenant Leegstand Kantoren wordt geopperd om daarvoor te komen tot een gebiedsgebonden kantorenfonds, waaraan alle vastgoedeigenaren bijdragen. Wanneer een dergelijk kantorenfonds goed wordt uitgevoerd zou dit, althans in theorie, inderdaad moeten leiden tot een meer optimale uitkomst voor alle vastgoedeigenaren. De volgende stappen moeten mijns inziens daarbij worden doorlopen:

1. Vastgoedeigenaren verenigen zich in een gebied en gaan samenwerking aan;
2. In een gebied wordt aan de hand van een gebiedsgewijze kantorenportfolioanalyse wordt op basis van objectieve criteria in beeld gebracht welke panden kansrijk en kansarm zijn voor verhuur in de toekomst;
3. Aan de hand van de analyse wordt gezamenlijk bepaald welke panden uit de markt worden genomen of worden gerenoveerd;
4. Alle vastgoedeigenaren in het gebied leveren een bijdrage in een vastgoedfonds bijv. door opbrengst in te brengen dan wel bereidheid om verlies te nemen en een pand uit de markt te nemen.
5. Aan de vastgoedeigenaren die hun pand uit de markt halen, wordt een een subsidie of tegemoetkoming  verstrekt uit het vastgoedfonds. 

© Fanion Onderzoek & Advies

De uiteindelijke oplossing kent, in ieder geval in theorie, een hoger optimum dan wanneer alle eigenaren afwachten. Namelijk diegenen die hun pand van de markt halen worden (tot op zekere hoogte) gecompenseerd. Hun opbrengst is daarmee hoger dan wanneer ze niks zouden krijgen en alle verlies zelf moeten dragen. De vastgoedeigenaren van de kantoorpanden die blijven staan hebben minder concurrentie waardoor er meer schaarste is, de kans groter wordt dat er een nieuwe huurder gevonden wordt en de huurprijzen op peil blijven. Hierdoor stijgen de opbrengsten van het overgebleven vastgoed in het gebied. Dus ook zij hebben er profijt van. Tot slot wordt ook het kantorengebied aantrekkelijker doordat incourant vastgoed uit de markt is gehaald, hetgeen leidt tot hogere maatschappelijke baten.

Nieuwe wetgeving nodig
Het oprichten van collectieve regeling als een kantorenfonds gebeurt echter vaak niet vanzelf. Met name de vastgoedeigenaren van kantoorpanden die wel grotendeels verhuurd zijn, zullen de meerwaarde niet gauw zien. Voor het oprichten van een kantorenfonds zal daarom aangepaste wetgeving nodig zijn om te komen tot een verplichte deelname en bijdrage. Volgens een recente studie van Deloite in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, zal het nog niet makkelijk zijn dit te realiseren. Daarbij zijn vergelijkingen gemaakt met het vormen van ondernemersfondsen om free riders gedrag aan te pakken (bijv. de BIZ-regeling).

Desondanks is het komen tot gezamenlijke gebiedsgerichte aanpak met bijvoorbeeld een kantorenfonds de enige mogelijkheid om het Prisoners dilemma op relatief korte termijn te doorbreken en voor alle partijen te komen tot een meer optimale oplossing. Het alternatief is om te wachten tot vastgoedbedrijven failliet gaan of op andere wijze noodgedwongen afstand doen van hun vastgoed. De (maatschappelijke) kosten daarvan zijn voor alle partijen waarschijnlijk vele malen hoger.

© Henry de Vaan, Fanion Onderzoek & Advies, april 2013